21、房地產公司銷售不動產的納稅義務發(fā)生時間如何確定？

　　答：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

　　納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。

　　在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

　　22、房地產開發(fā)企業(yè)的預收款怎么界定？

　　答：房地產開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

　　23、房地產開發(fā)企業(yè)取得預售款如何開具發(fā)票？

　　答：房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，金額為實際收到的預收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時注明“預收款，不作為產權交易憑據(jù)”。在開具發(fā)票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規(guī)定預繳增值稅。預收款所開發(fā)票金額不在申報表附表（一）中反映。

　　在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報納稅。

　　24、房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用是否都能列入差額扣除范圍？

　　答：房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費等。目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。

　　房地產開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發(fā)票抵扣進項稅額。

　　25、市州內跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產項目，是否應在不動產所在地預繳增值稅？

　　答：在市州內跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產的，不在不動產所在地預繳增值稅，應在機構所在地申報繳納增值稅。

　　房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

　　26、房地產企業(yè)將建設的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

　　答：房地產企業(yè)將建設的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。

　　27、房地產企業(yè)銷售不動產的同時，無償提供家具、家電等貨物如何征稅?

　　答：房地產企業(yè)銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。

　　房地產企業(yè)銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。